Preliminare di compravendita (volgarmente detto “Compromesso”)

Che cosa è il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti che presenta la caratteristica di preludere alla stipula di un successivo contratto, detto contratto definitivo.
In termini pratici, le parti (acquirente e venditrice), con il contratto preliminare, si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (nel nostro caso il rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, il prezzo del bene che ne costituisce l’oggetto, le modalità di pagamento nonchè ulteriori impegni reciproci che intenderanno pattuire.
Dalla stipula del contratto preliminare nascono diritti ed obblighi per le parti (art. 2932 c.c.).
Il contratto preliminare deve essere redatto, a pena di nullità, nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.).
Solitamente al momento del contratto preliminare, oltre alla somma della caparra già versata al momento della proposta di acquisto, viene versato un altro assegno (sempre circolare) a conferma e rafforzo dell’impegno nel conseguire il contratto definitivo.

Gli obblighi delle parti del contratto

Le parti hanno precisi obblighi da rispettare nei contratti di compravendita in base all’art. 1476 c.c..

La parte venditrice ha l’obbligo di:
1) Consegnare la cosa;
2) Far acquistare la proprietà della cosa o il diritto;
3) Garantire il compratore dall’evizione;
4) Garantire che la cosa non sia gravata da garanzie reali;
5) Garantire che la cosa sia libera da onori e diritti reali di godimento di terzi;
6) Garantire che la cosa sia priva di vizi.

La parte acquirente ha un solo obbligo, pagare il prezzo stabilito nel termine e luogo fissato dal contratto.

Obbligo di Trascrizione del preliminare di compravendita

La disciplina relativa ai preliminari concernenti il trasferimento di diritti su beni immobili ha subito alcune modificazioni a seguito dell’introduzione dell’obbligo di procedere alla trascrizione dei contratti stessi presso l’Ufficio dei registri immobiliari (art. 3 del D.L. 31 Dicembre 1996, n. 669, convertito nella legge 28 Febbraio 1997, n. 30).

Le disposizioni inserite nel codice civile (art. 2645 bis.) prevedono l’obbligo di trascrivere i contratti preliminari che siano stipulati mediante atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente e che siano relativi:

1) al trasferimento della proprietà di beni immobili;
2) alla costituzione, al trasferimento e alla modificazione del diritto di usufrutto su beni immobili, del diritto di superficie e dei diritti spettanti, nel contratto di enfiteusi, al concedente ed all’enfiteuta;
3) alla costituzione di una comunione tra i titolari dei diritti sopra menzionati;
4) alla costituzione o modificazione di servitù prediali, del diritto di uso su beni immobili e del diritto di abitazione.

Vanno trascritti i contratti preliminari anche se sottoposti a condizione o aventi ad oggetto edifici da costruire o in costruzione.

Ai sensi del citato art. 2645 bis. c.c., gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per l’esecuzione del preliminare stesso, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione predetta, non vengano trascritti il contratto definitivo o altro che ne costituisca adempimento.

La trascrizione della stipula del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni o iscrizioni (per esempio, accensione di ipoteca) eseguite, dopo la trascrizione del preliminare, contro la parte alienante.

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