Trascrizione (pubblicità dichiarativa)

Definizione

Si può definire la Trascrizione come quell’istituto giuridico che ha la funzione di rendere opponibile ai terzi la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti reali sui beni immobili e sui beni mobili registrati.

Da questa definizione si traggono alcune conseguenze:

1) chi ha trascritto per primo il proprio atto è preferito ad altri trascrittori anche se gli atti di questi ultimi rechino date antecedenti a quella dell’atto di chi ha provveduto per primo ad effettuare la trascrizione;
2) la trascrizione, proprio in base a quanto detto in precedenza, viene ad avere la funzione di derimere le eventuali controversie tra più soggetti ai quali sia stato trasferito lo stesso diritto;
3) le successive trascrizioni non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto (art. 2650 c.c.);
4) la trascrizione ha di regola efficacia dichiarativa (ciò significa che l’atto di costituzione, trasferimento o modifica del diritto reale, se fatto nelle forme richieste, è di per sè valido e produce effetti tra le parti e che quindi la trascrizione opera soltanto nei confronti di terzi). Non mancano però alcune eccezioni: ha infatti efficacia di semplice pubblicità notizia la trascrizione dell’acquisto dell’eredità con beneficio di inventario; ha invece effetto costitutivo in caso di usucapione abbreviata;
5) la trascrizione, essendo estranea all’atto costitutivo del diritto reale, non ha efficacia sanante di eventuali atti invalidi fatti salvi i casi previsti dalla legge.

Gli atti soggetti a Trascrizione

Per una completa elencazione degli atti soggetti a trascrizione consultate l’art. 2643 e segg. c.c., noi riportiamo i principali:

Contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta; i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati in precedenza; i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione; gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico; i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari; gli atti di divisione che hanno per oggetto beni immobili; l’accettazione dell’eredità che importi acquisto di determinati diritti reali su beni immobili ecc.

Da ultimo, si rammenta che debbono essere trascritti anche i contratti preliminari relativi al trasferimento della proprietà o di altri diritti reali sui beni immobili.

Registri Immobiliari

Ai sensi dell’art. 2657 c.c, la trascrizione non si può eseguire se non in forza di una sentenza, di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione, in base al disposto dell’art. 2663 c.c, deve essere fatta presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni.