Le norme del codice civile che regolano la mediazione

LA MEDIAZIONE: art. da 1754 a 1765 del c.c.:

Gli articoli che disciplinano l’attività di mediazione sono compresi tra il 1754 ed il 1765 del c.c..
Il 1754 definisce in se per se il ruolo del mediatore: “Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Definito chi è il mediatore, concentriamoci sui diritti (provvigione e rimborsi), sui doveri (informare le parti, tenere la documentazione e rispondere dell’esecuzione del contratto nel caso del contraente non nominato), sui eventuali compiti aggiuntivi (rappresentare una parte dopo la conclusione di un affare, o prestare fideiussione), e sulle sanzioni dello stesso, per l’inosservanza delle regole citate.

IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE art.1755, 1756, 1757, 1758 e 2950 del c.c:

Il diritto alla provvigione del mediatore, nasce nel momento in cui le parti concludono l’affare, quindi all’accordo preliminare. Vanno però precisati alcuni aspetti:
1) Per il conferimento dell’incarico al mediatore, non è obbligatoria nessuna forma specifica. Di conseguenza è sufficiente che le parti si avvalgano della sua opera perché scatti il diritto alla provvigione.
2) Se l’affare NON si conclude, al mediatore non spetta nessun compenso, anche se abbia svolto un lavoro intenso e scrupoloso.
3) Se un affare viene concluso, ma successivamente le parti decidono di non dare esecuzione allo stesso, al mediatore spetta comunque la provvigione.
4) Perché l’affare sia concluso, occorre che nasca un vincolo contrattuale tra le parti. Nelle compravendite immobiliari è richiesta la forma scritta del contratto, di conseguenza anche il contratto preliminare (comunemente compromesso) deve avere la stessa forma scritta per far nascere il vincolo a concludere l’affare. Occorre che questa forma sia rispettata.
5) L’eventuale accordo tra le parti per estromettere il mediatore (definito frode al mediatore) è ininfluente sul diritto (ricordiamo che è un diritto legislato dal codice civile) dello stesso a percepire la mediazione.
6) L’affare può essere concluso con l’intervento di uno o più mediatori. Nel secondo caso le provvigioni saranno suddivise tra gli stessi, in quantità proporzionali all’importanza del loro ruolo sulla conclusione dell’affare stesso.

Ci sono tre casi particolari che sono stati anch’essi disciplinati del Codice civile, cioè i contratti sottoposti a “condizione sospensiva”, quelli a “condizione risolutiva, e quelli “annullabili o rescindibili”.
Nel primo caso la provvigione al mediatore spetta solo al verificarsi della stessa condizione; Nel secondo caso (a condizione risolutiva) il diritto alla provvigione percepita non viene meno al verificarsi della stessa; Nel terzo caso invece, la provvigione spetta soltanto se il mediatore era all’oscuro della causa di invalidità del contratto.

INFORMARE LE PARTI, DOCUMENTAZIONE, ESECUZIONE DEL CONTRATTO

Art. 1759, 1760 e 1762 del Codice civile.
L’articolo 1759 del codice civile prevede l’obbligo per il mediatore di informare le parti del contratto riguardo le circostanze dell’affare a lui note che possano influire sulla conclusione dello stesso.
1) Il comportamento nei confronti delle parti deve essere leale e imparziale, in quanto il mediatore gestisce l’interesse di ogni parte.
2) L’obbligo di informare deve essere compiuto con particolare diligenza. Significa che non può solo limitarsi ad informare di situazioni “a lui note”, ma di adoperarsi attivamente per attingere a quante più informazioni utili.

Il mediatore è anche responsabile dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture (esempio il contratto preliminare di compravendita) e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite (cambiali e assegni).

A questi doveri di carattere sostanziale, ne vanno aggiunti altri di carattere formale:
1) La conservazione di atti e documenti relativi alla propria attività.
2) art.1760 c.c – Di annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula con il suo intervento e di rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
3) art.1762 c.c – Rispondere personalmente dell’esecuzione del contratto, in quelle situazioni (molto rare) in cui ad una delle parti non viene indicato il nome dell’altra. In questo caso, una volta eseguito il contratto, il mediatore si può rivalere sul contraente che fino a quel momento non era stato indicato.

EVENTUALI COMPITI AGGIUNTIVI DEL MEDIATORE art.1761 e 1763 c.c.
Il mediatore, una volta “concluso un contratto” può assumere la rappresentanza di una delle parti negli atti riguardanti l’esecuzione del contratto stesso, concluso con il suo intervento.
Il mediatore può anche prestare fideiussione per una delle parti.

LE SANZIONI art.1764 c.c.
L’articolo 1764 del c.c. prevede che il mediatore, non adempiente gli obblighi di cui all’art.1760 c.c., sia punito con la sanzione amministrativa da 5€ a 516€. Nei casi più gravi può anche essere aggiunta la sospensione dalla professione per sei mesi. Alle stesse sanzioni è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosca lo stato di incapacità.

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