Affitto

L’affitto (per uso comune lo chiameremo affitto, anche se il termine corretto, ricordate, è “Locazione”) viene definito dall’art. 1571 c.c. come «il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.»

Sono parti del contratto di affitto: il locatore che mette a disposizione il bene ed il conduttore (o locatario) che versa un corrispettivo in cambio del godimento del bene medesimo.

Affitto

Contratti di Affitto: durata, rinnovo e disdetta

L’affitto (ricordiamo “locazione”) per uso abitativo, può essere stipulato con varie durate: “4+4″, “3+2″ oppure con “contratti di natura transitoria” da 6 a 36 mesi per motivi di studio fuori sede e da 1 a 18 mesi per motivi di lavoro fuori sede.

Contratto 4+4:

La durata del contratto non può essere inferiore ai quattro anni, decorsi i quali lo stesso si rinnova per altri quattro anni, fatta eccezione per i casi in cui il locatore si trovi in una di queste circostanze:

1) Quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; 2) Quando il conduttore abbia la disponibilità di un alloggio libero situato nello stesso comune; 3) Quando il locatore voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione).

Solo nelle suaccennate ipotesi è consentito al locatore di dare disdetta del contratto alla prima scadenza, inviandone comunicazione al conduttore (con lettera raccomandata) con un preavviso di almeno sei mesi. In questa comunicazione dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo tra quelli tassativamente indicati dall’art.3 della legge 392/1978.

Contratto 3+2

Il periodo “3+2″ può essere utilizzato solo nei contratti a canone concordato (vecchio equocanone), contratti ove la tassazione risulta inferiore ma il cui canone viene imposto dalle tabelle comunali.

Anche per la disdetta del contratto 3+2 da parte del locatore, valgono le regole citate sopra per il contratto 4+4.

Contratto di natura transitoria

Nei contratti di affitto di natura transitoria vanno distinti i contratti per motivi, di lavoro o di studio, fuori sede. Si distinguono però soltanto per un motivo di durata del contratto, infatti i contratti di affitto transitorio per motivi di lavoro fuori sede hanno una durata che non può essere inferiore ad un mese e non superiore ai diciotto mesi; mentre i contratti transitori per motivi di studio fuori sede hanno una durata non inferiore ai sei mesi e non superiore ai tre anni.

Recesso e Risoluzione del contratto di affitto

Indipendentemente dalla scadenza legale, il contratto può sciogliersi per le seguenti cause:

Per Recesso: (art. 4 della L. 1978) del conduttore. Si parla di recesso convenzionale quando le parti di comune accordo abbiano stabilito di consentire al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto indipendentemente dall’esistenza di una giusta causa. Tale esercizio è però subordinato al preavviso da darsi con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Si parla invece di recesso legale quando è consentito al conduttore in qualsiasi momento di sciogliersi unilateralmente dal contratto in presenza di gravi motivi. Anche in questo caso occorre il preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi tramite lettera raccomandata;

Per Risoluzione: (art. 5 della L. 1978) a causa di inadempienze del conduttore che possono consistere: nel mancato pagamento del canone di affitto decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure nell’omesso pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, oppure nell’adibire l’immobile ad uso diverso da quello pattuito. In questo ultimo caso la risoluzione  deve essere chiesta dal locatore entro tre mesi che decorrono dal momento in cui il locatore ne ha avuto conoscenza. Quando il termine sia decorso senza che la risoluzione sia stata chiesta, si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.

Non è invece ammessa la risoluzione del contratto di locazione per vendita dell’immobile; pertanto è nulla ogni clausola in tal senso.

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